Gli artt. 385-388 del D.Lgs. 14/2019, in vigore dal 16 marzo 2019, hanno modificato gli artt. 3-6 del D.Lgs. 122/2005. In primo luogo, è stato sostituito il co. 1 dell’art. 3 del D.Lgs. 122/2005, stabilendo che la fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni: essa deve garantire – nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al co. 2 (trascrizione del pignoramento, dichiarazione di fallimento, ammissione al concordato preventivo, disposizione di amministrazione straordinaria o liquidazione coatta amministrativa) oppure nell’ipotesi di inadempimento all’obbligo assicurativo previsto dall’art. 4 del D.Lgs. 122/2005 – la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
Il modello standard della fideiussione è definito dal Ministro della Giustizia, di concerto con quello dell’Economia e delle Finanze, da adottarsi entro il 14 giugno 2019 (art. 3, co. 7-bis, del D.Lgs. 122/2005).
È stato, inoltre, riscritto il co. 3 dell’art. 3 del D.Lgs. 122/2005, affermando che la fideiussione può essere escussa:
- a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al co. 2, a condizione che, per l’ipotesi della trascrizione del pignoramento (lett. a) del medesimo comma), l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, negli altri casi, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare (lett. b), c) e d) del co. 2);
- a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al Decreto Ministeriale di cui all’art. 4 del D.Lgs. 122/2005, quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’ 6 del D.Lgs. 122/2005.
È stato altresì riformulato il co. 7 dell’art. 3 del D.Lgs. 122/2005, per effetto del quale l’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione, il quale contenga la menzione prevista dall’art. 4, co. 1-quater, del D.Lgs. 122/2005, avente ad oggetto gli estremi identificativi della polizza assicurativa e la sua conformità al Decreto previsto dal precedente co. 1-bis.
L’art. 386 del D.Lgs. 14/2019 ha modificato l’art. 4 del D.Lgs. 122/2005, nei seguenti termini:
- il co. 1 è stato integrato al fine di prevedere che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento, la polizza indennitaria decennale, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall’acquirente;
- è stato inserito il 1-ter, secondo cui, in caso di inadempimento all’obbligo previsto dal co. 1, l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all’art. 6 del D.Lgs. 122/2005 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell’art. 3, co. 3, lett. b), del D.Lgs. 122/2005;
- è stato introdotto il co. 1-quater dell’art. 4 del D.Lgs. 122/2005, a norma del quale l’atto di trasferimento deve contenere, come anticipato, la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al Decreto previsto dal precedente co. 1-bis.
Le disposizioni di cui agli artt. 3 e 4 del D.Lgs. 122/2005, come modificati dagli artt. 385 e 386 del D.Lgs. 14/2019, si applicano anche nelle more dell’adozione dei Decreti di cui agli artt. 3, co. 7-bis, e 4, co. 1-bis, del D.Lgs. 122/2005, e il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa è determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.
L’art. 387 del D.Lgs. 14/2019 ha integrato l’art. 5 del D.Lgs. 122/2005, con il co. 1-ter, per effetto del quale le modifiche apportate dal D.Lgs. 14/2019 si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 15 agosto 2020.
L’art. 388 del D.Lgs. 14/2019 ha modificato l’art. 6, co. 1, del D.Lgs. 122/2005, stabilendo che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che, ai sensi dell’art. 2, sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del D.Lgs. 122/2005 devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, e devono contenere, tra l’altro, gli estremi della fideiussione di cui all’art. 2 del D.Lgs. 122/2005 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel Decreto di cui all’art. 3, co. 7-bis, del D.Lgs. 122/2005.
