La deducibilità dei costi relativi all’affitto d’azienda è, in alcuni casi, priva di una specifica disciplina, con la relativa necessità di fare affidamento sui principi generali dell’ordinamento giuridico. Nel caso delle spese di manutenzione e riparazione, è opportuna una specifica regolamentazione da parte del contratto, in merito al soggetto obbligato alla loro esecuzione ed ai corrispondenti meccanismi di remunerazione tra le parti: in mancanza, si deve fare riferimento alle disposizioni sulle locazioni, in virtù delle quali le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell’affittuario, mentre quelle di natura straordinaria devono essere sostenute dal proprietario concedente[1].
Qualora le spese di manutenzione e riparazione ordinaria siano state sostenute dall’affittuario[2], sono dubbi i criteri da utilizzare per la loro deducibilità dal reddito d’impresa. A parere di chi scrive, trattandosi di spese su beni di terzi, non è applicabile l’art. 102, comma 6, del D.P.R. 917/1986, secondo cui i costi per manutenzioni e riparazione ordinaria sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo dei beni risultante, all’inizio del periodo d’imposta, dal registro dei beni ammortizzabili. Tali oneri devono, pertanto, ritenersi fiscalmente rilevanti nell’esercizio di competenza.
Vi è, tuttavia, chi sostiene che le spese di manutenzione e riparazione ordinaria sono soggette al predetto limite di deducibilità, anche in considerazione del fatto che l’affittuario è obbligato a tenere il registro non soltanto dei propri beni ammortizzabili, ma anche di quelli affittati[3].
Le spese di manutenzione straordinaria sono deducibili lungo la durata del contratto[4] (e non oltre la stessa)[5] – nel limite della quota imputabile a ciascun periodo d’imposta[6], coerentemente con i principi contabili – trattandosi di migliorie su beni di terzi.
[1] Art. 1621 c.c.
[2] Se le spese di manutenzione e riparazione ordinaria sono sostenute dal concedente, trovano applicazione le regole ordinarie di deducibilità dal reddito d’impresa, stabilite dall’art. 102, comma 6, del T.U.I.R.: quelle straordinarie, essendo capitalizzate, rientrano nel costo fiscalmente riconosciuto assoggettato ad ammortamento (circolare 31 maggio 2005, n. 27/E, par. 3.2.1; circolare 16 marzo 2005, n. 10/E, par. 4.3; C.M. 17 maggio 2000, n. 98, par. 1.1.3). La deducibilità dovrebbe essere ammessa anche se il concedente è un imprenditore individuale che ha affittato l’unica azienda, in quanto si tratterebbe – ai sensi dell’art. 71, comma 2, del T.U.I.R. – di spese inerenti alla produzione del reddito diverso di cui all’art. 67, comma 1, lett. h), del T.U.I.R., costituito dai canoni d’affitto d’azienda. In senso contrario, Cass. 7 novembre 2005, n. 21583, in merito alle spese sostenute dal concedente durante il contratto d’affitto d’azienda.
[3] Cfr. DRE Emilia-Romagna nota 7 ottobre 1996, n. 42049.
[4] Nota 8 febbraio 1979, n. 9/543; R.M. 10 luglio 1982, n. 2980.
[5] R.M. 27 dicembre 1983, n. 400.
[6] Art. 108, comma 1, del T.U.I.R.
